La vida en las comunidades de propietarios se ha comparado muchas veces con lo que refleja la conocida serie de televisión “Aquí no hay quien viva”. Pues… tenemos una noticia buena, y una mala.
Empecemos por la mala, y así después podremos “remontar” hacia el optimismo: ¡la realidad supera a la ficción! Y no es una frase hecha: los problemas, enfrentamientos, disputas, ansias de protagonismo y de imponer el propio criterio… son mucho más acusados, frecuentes y graves en la vida diaria de los edificios, de los que se han podido imaginar los guionistas de la serie. Seguro que mientras leen estas palabras, le vienen varios ejemplos en la memoria, que les hacen decir la popular frase del portero Emilio (interpretado por el actor Fernando Tejero) de “¡un poquito de por favor!”
La buena noticia, es que estos mismos propietarios disponen de personas profesionales formadas y preparadas para solventar la mayor parte de sus problemáticas: las administradoras de fincas colegiadas (AAFF). Una profesión apasionante, vocacional, ligada a la voluntad de servicio y atención a las personas, y esencial en nuestra sociedad.
Nos es difícil sintetizar lo que supone ser una AAFF, toda la complejidad que engloba, la atención y psicología que conlleva mediar entre los propietarios. Nos atrevemos y compartimos unos pensamientos.
La legislación vigente catalana (Ley 5/2015 de 13 de mayo, de modificación del libro V del código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales) define las funciones de la administración y secretaría en los siguientes siete puntos:
"a) Tomar las medidas convenientes y hacer los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.
b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.
c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto
d) Ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios y efectuar los cobros y pagos que correspondan.
e) Decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.
f) Pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.
g) Las demás funciones que expresamente le sean delegadas por la junta de propietarios o atribuidas por la ley. “
Siete apartados aparentemente claros, concisos y escuetos, que esconden un amplio y casi infinito abanico de tareas y gestiones que afrontamos en nuestro despacho… ¡De cada uno de ellos podemos escribir un libro entero!
Empecemos destacando nuestra gran responsabilidad en la toma de decisiones de obras de carácter urgente. Ni siquiera necesitamos la autorización de la presidencia, sólo dar cuenta. Por tanto, en situaciones de emergencia, se nos exige actuar y evitar riesgos. En estos casos, debemos disponer de protocolos internos de actuaciones, que han de ser la guía para nuestros equipos de trabajo. Pero la realidad en estos momentos es que es vital nuestra rápida y eficaz actuación, siguiendo nuestro buen criterio, conocimiento y experiencia.
El último punto es una especie de cajón de sastre envenenado, que da carta blanca a la Junta de Propietarios: “las demás funciones que expresamente le sean delegadas…”. Queremos entender que esta delegación debe ser consensuada, y dentro de los límites lógicos de nuestras competencias y conocimiento.
El segundo apartado también es “divertido” porque en la práctica, a menudo no disponemos de medios técnicos y jurídicos rápidos y eficaces para llevarlo a cabo: “Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.”
Casos de hechos cotidianos que nos denuncian algunos propietarios, sobre sus vecinos: ¿Cómo podemos obligar al propietario a que utilice la ducha antes de entrar en el agua de la piscina comunitaria? ¿Cómo exigimos a los vecinos que respeten el horario municipal de bajar la basura al contenedor? ¿Y el que riega las plantas excesivamente y perjudica a los vecinos de las plantas inferiores?
A las AAFF se nos pide que "velemos por hacer cumplir", pero ni nosotras, ni quien ejerce la presidencia de la comunidad, podemos evitar ciertos comportamientos incívicos. Por eso en los últimos años constatamos que están tomando mayor importancia la pedagogía y explicaciones sobre respeto de las normas de buena convivencia, a menudo plasmadas en los reglamentos de régimen interno de los edificios.
El primero es totalmente amplio y abierto: "medidas (...) para conservar los bienes y correcto funcionamiento de los servicios de la comunidad". Pensemos en un edificio, en todos sus bienes y servicios, cada uno con sus propias normativas y particularidades. A título de ejemplo: ascensores y plataformas elevadoras; antenas y sistemas de televisión (españolas y extranjeras, gratuitas o de pago); instalaciones de suministros (agua, electricidad, gas natural, sistemas wifi); medidas contra incendios; escaleras y rampas de acceso; puertas, ventanas, barandillas y cierres; cerraduras, timbres y porteros automáticos; pavimentaciones y revestimientos; tejados y terrazas; estructuras y cimentaciones; jardines y plantaciones, recintos exteriores, piscinas, instalaciones deportivas; alarmas y sistemas de vigilancia; contratación y trabajadores propios (conserjes, porteros, vigilantes, socorristas, limpiadores,...); gestiones fiscales (CIF, declaraciones modelos como el 347, tasas e impuestos,...); prevención riesgos laborales; certificado digital… ¡y un largo etcétera!
Imaginemos sólo por un momento en la gran complejidad y diversidad de cada uno de estos elementos. Y como AAFF, debemos ofrecer opciones de reparación y soluciones, a menudo de forma inmediata. ¿Cómo lo hacemos??? Para sintetizar, detallamos los 4 ejes que consideramos esenciales en nuestro despacho:
- Conocemos los edificios que administramos, y la voluntad y forma de hacer de sus propietarios. Tengamos claro que las comunidades son el reflejo de lo que quiere su vecindad. Su voluntad debe ser nuestro marco de actuación, determinante para tomar las decisiones que les afectan.
- Disponemos, aprendemos y sabemos encontrar las normativas, leyes y ordenanzas relacionadas. Y por supuesto, tenemos el apoyo incondicional del Colegio de Administradores de Fincas que nos apoya y forma, y entendemos que es la garantía máxima para nuestros clientes.
- Contamos con los mejores profesionales, tanto industriales, empresas especializadas en cada uno de los elementos descritos, como de técnicos (aparejadores, arquitectos, ingenieros). Nos ayudan, orientan, hacen presupuestos y ejecutan las tareas.
- Trabajo en equipo: el adecuado mantenimiento requiere voluntad, esfuerzo y coordinación de los propietarios, presidencia, industriales, y la AAFF como núcleo conector.
En conclusión, las AAFF somos sus mejores aliadas para que su comunidad funcione lo mejor posible, y debéis establecer sinergias y vuestra propia forma de trabajar, de manera eficiente, sintiéndoos cómodas y confiadas en esta relación.