La vida en les comunitats de propietaris s’ha comparat moltes vegades amb el què reflexa la coneguda sèrie de televisió “Aquí no hay quien viva”. Doncs… tenim una notícia bona, i una de dolenta.
Comencem per la dolenta, i així després podrem “remuntar” cap a l’optimisme: la realitat supera la ficció! I no és una frase feta: els problemes, enfrontaments, disputes, ànsies de protagonisme i d’imposar el propi criteri… són molt més acusats, freqüents i greus en la vida diària dels edificis, del què s’han pogut imaginar els guionistes de la sèrie. De ben segur que mentre llegiu aquestes paraules, us venen diversos exemples a la memòria, que us fan dir la popular frase del porter Emilio (interpret per l’actor Fernando Tejero) de “¡un poquito de por favor!”
La bona notícia, és que aquests mateixos propietaris disposen de persones professionals formades i preparades per solventar la major part de les seves problemàtiques: les administradores de finques col·legiades (AAFF). Una professió apassionant, vocacional, lligada a la voluntat de servei i atenció a les persones, i essencial en la nostra societat.
Ens és difícil sintetitzar el que suposa ser una AAFF, tota la complexitat que engloba, l’atenció i psicologia que comporta mediar entre els propietaris. En atrevim i compartim uns pensaments.
La legislació vigent catalana (Llei 5/2015 de 13 de maig, de modificació del llibre V del codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals) defineix les funcions de l’administració i secretaria en els set punts següents:
a)Prendre les mesures convenients i fer els actes necessaris per a conservar els béns i el funcionament correcte dels serveis de la comunitat
b) Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.
c) Preparar els comptes anuals de l’exercici precedent i el pressupost.
d) Executar els acords de la junta de propietaris i fer els cobraments i els pagaments que corresponguin.
e) Decidir l’execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent, de la qual cosa ha de donar compte immediatament a la presidència.
f) Pagar, amb autorització de la presidència, les despeses de caràcter urgent que poden ésser a càrrec del fons de reserva.
g) Lles altres funcions que li siguin delegades per la junta de propietaris o atribuides per llei.
Set apartats aparentment clars, concisos i escuets, que amaguen un ampli i quasi infinit ventall de tasques i gestions que afrontem en el nostre despatx… De cadascun d’ells en podem escriure un llibre sencer!
Comencem destacant la nostra gran responsabilitat en la presa de decisions d’obres de caràcter urgent. Ni tan sols necessitem l’autorització de la presidència, només donar-ne compte. Per tant, en situacions d’emergència, se’ns exigeix actuar i evitar riscos. En aquests casos, hem de disposar de protocols interns d’actuacions, que han de ser la guia pels nostres equips de treball. Però la realitat en aquests moments, és que és vital la nostra ràpida i eficaç actuació, seguint el nostre bon criteri, coneixement i experiència.
El darrer punt és una mena de calaix de sastre enverinat, que dóna carta blanca a la Junta de Propietaris: “les demés funcions que expressament li siguin delegades…”. Volem entendre que aquesta delegació, ha de ser consensuada, i dins els límits lògics de les nostres competències i coneixement.
El segon apartat també és “divertit” perquè a la pràctica, sovint no disposem de mitjans tècnics i jurídics ràpids i eficaços per portar-lo a terme: “Vetllar perquè els propietaris compleixin les obligacions i fer-los els advertiments pertinents.”
Casos de fets cotidians que ens denuncien alguns propietaris, sobre els seus veïns: com podem obligar al propietari que utilitzi la dutxa abans d’entrar a l’aigua de la piscina comunitària? Com exigim als veïns que respectin l’horari municipal de baixar les escombraries al contenidor? I el que rega les plantes excessivament i perjudica als veïns de les plantes inferiors?
A les AAFF se’ns demana que “vetllem per fer complir”, però ni nosaltres, ni qui exerceix la presidència de la comunitat, podem evitar certs comportaments incívics. Per això en els darrers anys constatem que estan prenent més importancia la pedagogia i explicacions sobre respecte de les normes de bona convivència, sovint plasmada en els reglaments de règim intern dels edificis.
El primer és totalment ampli i obert: “mesures (...) per conservar els béns i funcionament correcte dels serveis de la comunitat”. Pensem en un edifici, en tots els seus béns i serveis, cadascun d’ells amb les seves pròpies normatives i particularitats. A títol d’exemple: ascensors i plataformes elevadores; antenes i sistemes de televisió (espanyols i estrangers, gratuïtes o de pagament); instal·lacions de suministres (aigua, electricitat, gas natural, sistemes wifi); mesures contra incendis; escales i rampes d’accés; portes, finestres, baranes i tancaments; panys, timbres i porters automàtics; pavimentacions i revestiments; teulats i terrasses; estructures i cimentacions; jardins i plantacions, recintes exteriors, piscines, instal·lacions esportives; alarmes i sistemes de vigilància; contractació i treballadors propis (conserges, porters, vigilants, socorristes, netejadors,...); gestions fiscals (cif, declaracions models com el 347, taxes i impostos,...); prevenció riscos laborals; certificat digital…i un llarg etcètera!
Imaginem només en un moment en la gran complexitat i diversitat de cadascun aquests elements. I com a AAFF, hem d’oferir opcions de reparació i solucions, sovint de manera immediata. Com ho fem??? Per sintetitzar, detallem els 4 eixos que considerem essencials en el nostre despatx:
1) Coneixem els edificis que administrem, i la voluntat i manera de fer dels seus propietaris. Tinguem clar que les comunitats són el reflexe del que vol el seu veïnatge. La seva voluntat ha de ser el nostre marc d’actuació, determinant per prendre les decisions que els afecten.
2) Disposem, aprenem i sabem trobar les normatives, lleis i ordenances relacionades. I per suposat, tenim el suport incondicional del Col·legi d’Administradors de Finques que ens recolza i forma, i entenem que és la garantia màxima pels nostres clients.
3) Comptem amb els millors professionals, tant d’industrials, empreses especialitzades en cadascun dels elements descrits, com dels tècnics (aparelladors, arquitectes, enginyers). Ens ajuden, orienten, fan pressupost i executen les tasques.
4) Treball en equip: l’adequat manteniment requereix voluntat, esforç i coordinació dels propietaris, presidència, industrials, i l’AAFF com a nucli connector.
En conclusió, les AAFF som els vostres millors aliades perquè la vostra comunitat funcioni el millor possible, i heu d’establir sinergies i la vostra pròpia forma de treballar, de manera eficient, sentint-vos-hi còmodes i confiades en aquesta relació.